Calculer la rentabilité locative d’un bien
Prix, frais d’acquisition, loyer, charges, mensualité de crédit et vacance : les six chiffres qui déterminent la rentabilité réelle. Le résultat s’affiche pendant que vous réglez les curseurs.
Rentabilité investissement locatif : la réponse tient aux chiffres qui suivent, tous datés et rejouables dans les simulateurs du site.
Hors fiscalité des revenus fonciers, qui dépend de votre tranche et du régime choisi. Information générale, pas un conseil personnalisé.
Les chiffres d’abordComment lire la rentabilité brute, la nette et le cash-flow
Trois indicateurs répondent à trois questions différentes. La rentabilité brute sert à trier rapidement des annonces entre elles : elle rapporte les loyers encaissés au prix total payé. La rentabilité nette de charges retire ce que le bien coûte chaque année pour tourner, et se rapproche déjà beaucoup plus de la réalité. Le cash-flow mensuel, lui, ne parle plus de pourcentage mais d’euros : c’est ce qui reste sur votre compte, ou ce qu’il faut y ajouter, une fois la mensualité de crédit payée. C’est le chiffre qui décide si l’opération est tenable.
Un bien peut afficher une rentabilité brute flatteuse et un cash-flow négatif, ou l’inverse. Les deux informations ne sont pas contradictoires : la première juge le bien, la seconde juge le montage. Un achat comptant supprime la mensualité et rend presque toujours le cash-flow positif, mais immobilise tout le capital. Un financement long réduit la mensualité et améliore le cash-flow, au prix d’un coût total du crédit plus élevé. Regardez donc les trois lignes ensemble, jamais une seule, et méfiez-vous des rendements annoncés sans mention des charges.
Les chiffres d’abordComment se calcule la rentabilité nette d’un investissement locatif
Le diviseur n’est pas le prix affiché, mais le prix payé.
Un cas concretLe point le plus souvent faussé se trouve au dénominateur. La rentabilité ne se calcule pas sur le prix de l’annonce, mais sur le coût total d’acquisition : le prix augmenté des frais de notaire, des frais d’agence et des travaux nécessaires pour louer. Un bien à 150 000 € avec 8 % de frais revient en réalité à 162 000 €. Au numérateur, on place les loyers réellement encaissés sur l’année, c’est-à-dire le loyer mensuel hors charges multiplié par le nombre de mois effectivement loués. La rentabilité brute est le rapport des deux, exprimé en pourcentage.
La rentabilité nette applique la même division, après avoir retiré des loyers les charges annuelles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, entretien courant, éventuels frais de gestion. Le cash-flow, enfin, ramène le résultat au mois et soustrait la mensualité de crédit. S’il est négatif, l’outil traduit ce déficit en effort d’épargne annuel : la somme que vous devrez sortir chaque année de vos propres revenus pour que l’opération tienne debout.
Deux exemples de calcul de rentabilité locative
Le même loyer ne produit pas le même résultat selon le prix et le financement.
Un cas concretPremier cas : un bien à 150 000 €, 8 % de frais, loué 650 € hors charges, avec 1 800 € de charges et taxe foncière par an, une mensualité de crédit de 620 € et un mois de vacance annuelle. Les loyers encaissés tombent à 7 150 €, la rentabilité brute à 4,41 %, la nette à 3,30 %. Le cash-flow s’établit à moins 174 € par mois, soit un effort d’épargne de 2 088 € par an. L’opération n’est pas absurde, mais elle exige une capacité d’épargne durable pendant toute la durée du crédit.
| Indicateur | Bien à 150 000 € financé | Bien à 100 000 € payé comptant |
|---|---|---|
| Coût total | 162 000 € | 108 000 € |
| Loyers encaissés | 7 150 € | 6 050 € |
| Rentabilité brute | 4,41 % | 5,60 % |
| Rentabilité nette | 3,30 % | 4,21 % |
| Cash-flow mensuel | -174 € | +379 € |
Second cas : un bien à 100 000 €, mêmes frais, loué 550 € hors charges, 1 500 € de charges annuelles, payé comptant, avec un mois de vacance. Le coût total ressort à 108 000 €, les loyers encaissés à 6 050 €, la rentabilité brute à 5,60 % et la nette à 4,21 %. Le cash-flow devient positif, à 379 € par mois. Le bien s’autofinance et dégage un revenu, mais il a fallu immobiliser la totalité de la somme, qui n’est plus disponible pour autre chose.
Le second bien coûte moins cher, rapporte proportionnellement plus et dégage un cash-flow positif, mais il mobilise 108 000 € d’un coup. Le premier ne demande qu’un apport et un effort mensuel. Aucun des deux n’est meilleur dans l’absolu : l’un consomme du capital, l’autre consomme de la capacité d’épargne.
Quel est l’effet de la vacance locative sur le rendement
Un mois sans locataire efface près d’un dixième du rendement.
La vacance est la variable que les calculs optimistes oublient systématiquement. Un logement loué douze mois sur douze n’existe presque jamais sur la durée : entre deux locataires, il faut compter l’état des lieux, la remise en état, la recherche, parfois le préavis. Sur l’exemple précédent, passer de zéro à un mois de vacance fait tomber la rentabilité brute de 4,81 % à 4,41 % et creuse le cash-flow de 54 € par mois. Un mois sur douze, cela représente 8,3 % des loyers annuels, donc 8,3 % du rendement en moins.
- Un mois par anHypothèse raisonnable pour un logement standard dans une ville où la demande existe.
- Deux mois ou plusÀ retenir pour un bien atypique, très cher pour le marché local, ou situé dans une zone où la demande est faible.
- ImpayésIls s’ajoutent à la vacance et ne figurent pas dans ce calcul. Une assurance couvre ce risque, mais son coût s’ajoute aux charges.
- Travaux imprévusUne toiture ou une chaudière peut absorber plusieurs années de cash-flow positif.
Ce qui change vraimentCe que la fiscalité ajoute après ce calcul
Les résultats affichés sont avant impôt sur les revenus fonciers.
Ce qui change vraimentL’outil s’arrête volontairement avant l’impôt, parce que celui-ci dépend de choix que vous ferez après l’achat. En location nue, les loyers s’ajoutent à vos revenus et sont imposés à votre tranche marginale, augmentée des prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un foyer imposé à 30 %, cela représente près de la moitié du revenu foncier net. En location meublée, l’amortissement du bien réduit fortement le résultat imposable pendant de longues années. Le régime choisi peut donc transformer un cash-flow légèrement positif en cash-flow négatif, ou l’inverse.
Refaites le calcul avec deux mois de vacance et une mensualité majorée. Si l’effort d’épargne reste supportable dans ce scénario, le projet tient. S’il ne tient qu’avec douze mois de loyer sur douze, il ne tient pas.
Ce que ce calcul ne dit pas et où continuer
À garder en têteCe calcul ignore trois éléments majeurs. Il ignore la fiscalité des revenus fonciers, traitée à part parce qu’elle dépend du régime. Il ignore la revente : un bien au cash-flow médiocre peut s’avérer bon si sa valeur progresse, et un bien rentable peut décevoir si le marché local se retourne. Il ignore enfin le coût total du crédit, dont seule la mensualité apparaît ici. Le dossier investissement locatif reprend ces trois points en détail.
Pour comparer ce projet à un placement financier de même durée, ouvrez le comparateur de placements ou le simulateur de placement. Pour savoir ce qu’il reste après impôt sur un rendement donné, passez par le calcul du rendement net et réel. Pour vérifier que l’immobilier ne pèse pas déjà trop lourd chez vous, le bilan patrimonial affiche la part immobilière, et dans quoi investir replace l’immobilier parmi les autres familles.
Les résultats affichés sont une projection fondée sur les hypothèses saisies. Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil en investissement personnalisé.
