Immobilier & crédit

Immobilier et crédit : les chiffres avant la visite

Un bien se juge sur trois nombres : la rentabilité nette de charges, le cash-flow mensuel et l’effort d’épargne annuel. Le simulateur de rentabilité les calcule, la page de référence détaille les frais qu’on oublie, et le comparateur met l’immobilier en face des SCPI et de la bourse.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif

La rentabilité brute — loyer annuel divisé par le prix — sert à trier les annonces, rien de plus. La rentabilité nette retire les charges, la taxe foncière, l’assurance, la gestion et la vacance locative : elle perd souvent un point et demi. La nette-nette retire l’impôt, qui dépend du régime et de la tranche. C’est elle qui décide si l’opération tient, avec le cash-flow mensuel.

SCPI ou appartement

Une part de SCPI s’achète à partir de 200 € environ, se gère toute seule et se revend en quatre à douze semaines. Un appartement demande 10 % d’apport, 7 à 8 % de frais de notaire dans l’ancien, et trois à six mois pour se revendre. En contrepartie, l’appartement se finance à crédit dans de bien meilleures conditions, et le levier reste le principal argument de l’immobilier direct.

Location nue ou meublée

Le meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux : abattement de 50 % en micro-BIC, ou régime réel avec amortissement du bien, qui efface souvent l’imposition des loyers pendant des années. La location nue relève des revenus fonciers : abattement de 30 % en micro-foncier, ou régime réel avec déduction des charges et des intérêts d’emprunt. Le simulateur calcule le cas de base.