Ce que rapporte vraiment un appartement loué 650 euros par mois
Trois rentabilités cohabitent dans un projet locatif. Une seule finit sur votre compte en banque.
Investissement locatif : la réponse tient aux chiffres qui suivent, tous datés et rejouables dans les simulateurs du site.
Prenez un appartement payé 150 000 euros frais inclus et loué 650 euros par mois. Le loyer annuel atteint 7 800 euros. Rapporté au prix, cela donne une rentabilité brute de 5,2 %. C’est ce chiffre que vous lirez sur la plupart des annonces, et c’est le seul qui ne vous apprend rien. Il ignore la taxe foncière, les charges de copropriété que le locataire ne rembourse pas, l’assurance, les mois sans locataire et l’impôt. Le même bien peut rapporter 5,2 % sur le papier et 2 % dans la réalité. L’écart ne vient pas d’un accident : il vient de postes parfaitement prévisibles, que vous pouvez chiffrer avant de signer.
Retirez d’abord les charges. Comptez 1 800 euros par an entre la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables. Il reste 6 000 euros, soit 4 % du prix payé. Retirez ensuite l’impôt, qui dépend de votre tranche et du régime choisi. Pour un foyer imposé à 30 %, les revenus fonciers supportent aussi 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 % au total. L’addition tombe à environ 3 170 euros nets, c’est-à-dire 2,1 % du prix. Voilà le vrai rendement de ce bien en location nue au régime réel, avant même de parler du crédit et des travaux.
Un bien, trois rentabilitésRentabilité locative : le calcul complet, étape par étape
Quatre opérations suffisent. Encore faut-il n’en sauter aucune.
Le calcul d’une rentabilité locative tient en quatre étapes, toujours les mêmes. Vous partez du prix réellement décaissé, pas du prix affiché par le vendeur : les frais de notaire, les travaux immédiats et les éventuels frais d’agence en font partie. Vous descendez ensuite loyer après loyer, en retirant ce qui reste à votre charge. Beaucoup d’acheteurs s’arrêtent à la deuxième étape et se retrouvent, deux ans plus tard, à financer leur propre investissement sur leur salaire. La quatrième étape, l’impôt, est celle qui fait le plus de dégâts, parce qu’elle arrive un an après l’achat, au moment où le budget est déjà calé.
- 1Additionnez le coût totalPrix du bien, frais de notaire, travaux et mobilier. C’est cette somme qui sert de dénominateur, pas le prix de vente.
- 2Calculez le loyer annuelLoyer hors charges multiplié par douze, minoré des semaines de vacance que vous anticipez réellement.
- 3Retirez les chargesTaxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, entretien courant.
- 4Retirez l’impôtAppliquez votre tranche marginale et les 17,2 % de prélèvements sociaux au revenu imposable du régime choisi.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Coût total | 139 000 € de prix + 11 000 € de frais | 150 000 € |
| Loyer annuel | 650 € × 12 | 7 800 € |
| Rentabilité brute | 7 800 / 150 000 | 5,2 % |
| Charges et taxe foncière | Charges non récupérables + taxe foncière | − 1 800 € |
| Rentabilité nette de charges | 6 000 / 150 000 | 4,0 % |
| Impôt et prélèvements sociaux | 6 000 × 47,2 % | − 2 832 € |
| Rentabilité nette-nette | 3 168 / 150 000 | 2,1 % |
Gardez ce tableau sous les yeux pendant vos visites. Il transforme une annonce en décision. Un bien affiché à 7 % de rentabilité brute mais grevé de 4 000 euros de charges annuelles vaut moins qu’un bien à 5 % dans une copropriété saine. Pour tester plusieurs hypothèses de loyer et de prix, le simulateur de rentabilité locative reprend exactement ces quatre étapes.
Les chiffres d’abordLes frais qu’on oublie systématiquement dans un budget locatif
Six postes suffisent à faire passer un projet de rentable à déficitaire.
Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Sur un achat à 139 000 euros, cela fait près de 11 000 euros qui partent le jour de la signature et que vous ne reverrez jamais. Ils doivent figurer au dénominateur de votre calcul, sans quoi votre rentabilité est surévaluée de près d’un demi-point. Les travaux suivent la même logique : un rafraîchissement à 8 000 euros n’est pas une dépense exceptionnelle, c’est une partie du prix d’achat.
La vacance locative est le poste le plus sous-estimé. Un mois sans locataire par an, c’est 8 % du loyer annuel envolé, et cela arrive régulièrement entre deux baux, le temps de l’état des lieux, du nettoyage et de la recherche. Comptez au minimum trois semaines par an dans une ville moyenne. Ajoutez la gestion locative si vous déléguez, facturée 6 à 8 % des loyers encaissés, l’assurance contre les loyers impayés autour de 2,5 %, l’assurance propriétaire non occupant, et la quote-part de charges de copropriété qui ne se récupère pas sur le locataire : ascenseur pour partie, honoraires de syndic, ravalement, gros entretien.
Les frais qui ne se voient pas- Frais de notaire7 à 8 % du prix dans l’ancien, à intégrer au coût total et non à oublier dans un coin.
- Vacance locativeTrois semaines à un mois par an dans une ville moyenne, soit 6 à 8 % du loyer.
- Charges de copropriétéSeule une partie se récupère sur le locataire. Le reste vous appartient.
- Loyers impayésEnviron 2,5 % des loyers pour une garantie, ou le risque assumé en direct.
- Gestion locative6 à 8 % des loyers encaissés si vous déléguez à un professionnel.
- Travaux et entretienUne provision annuelle d’un demi-mois de loyer évite les mauvaises surprises.
Additionnez ces postes sur dix ans et vous obtenez souvent l’équivalent de deux années de loyer. Ce n’est pas une raison de renoncer : c’est une raison de négocier le prix d’achat en conséquence. Un acheteur qui connaît ses charges achète 10 000 euros moins cher qu’un acheteur qui découvre le procès-verbal d’assemblée générale après la signature.
Cash-flow locatif : combien l’opération vous coûte chaque mois
Un investissement locatif financé à crédit coûte presque toujours de l’argent les premières années.
Un cas concretReprenez l’appartement à 150 000 euros. Vous apportez 30 000 euros et vous empruntez 120 000 euros sur vingt ans. À un taux de 3,5 %, la mensualité s’établit autour de 696 euros, à laquelle s’ajoutent une trentaine d’euros d’assurance emprunteur. Face à cela, vous encaissez 650 euros de loyer et vous décaissez environ 150 euros par mois de charges et de taxe foncière lissées. Le solde est négatif de près de 225 euros par mois. C’est votre effort d’épargne : la somme que vous ajoutez de votre poche, tous les mois, pendant vingt ans.
Cet effort n’est pas une perte. Sur la même mensualité, environ 346 euros remboursent du capital dès la première année, et cette part augmente chaque mois. Vous sortez 2 700 euros par an et vous constituez 4 150 euros de patrimoine. L’opération est positive, mais elle exige une trésorerie disponible et un revenu stable. Un investisseur qui n’a pas de épargne de précaution à côté se retrouve en difficulté dès la première chaudière à remplacer.
Posez-vous la question dans l’autre sens : si le bien restait vide six mois, pourriez-vous payer la mensualité sur vos revenus ? Si la réponse est non, le projet est trop tendu, quel que soit le rendement affiché. Une règle simple consiste à garder six mensualités de côté sur un support disponible avant de se lancer.
Ce que le crédit change sur la rentabilité de votre apport
Le locatif est l’un des rares placements que l’on finance avec l’argent de la banque.
La rentabilité du bien et la rentabilité de vos fonds propres sont deux choses différentes. Le bien rapporte 4 % nets de charges, quelle que soit la façon dont vous le payez. Mais si vous ne mettez que 30 000 euros au lieu de 150 000, le gain se rapporte à une mise cinq fois plus petite. C’est l’effet de levier : tant que le coût du crédit reste inférieur au rendement du bien, l’emprunt augmente la performance de votre apport. Quand le taux dépasse le rendement net, le levier se retourne et travaille contre vous.
La durée joue dans le même sens. Sur vingt-cinq ans, la mensualité baisse, le cash-flow s’améliore, mais le coût total des intérêts grimpe fortement. Sur quinze ans, vous payez beaucoup moins d’intérêts mais l’effort d’épargne mensuel devient difficile à tenir. L’apport, lui, sert surtout à financer les frais de notaire et à rassurer le prêteur. Mettre 50 % d’apport dans un locatif revient à immobiliser du capital qui rapporterait davantage ailleurs, alors que ce projet est précisément celui qui permet d’emprunter.
LevierUn investissement locatif ne se juge pas sur le rendement du bien, mais sur ce que vous sortez de votre poche chaque mois et sur ce qu’il vous reste dans vingt ans.
Location nue ou meublée : quel régime fiscal choisir
Le même appartement peut être imposé à 47 % ou presque pas, selon la case cochée.
En location nue, les loyers sont des revenus fonciers. En dessous de 15 000 euros de revenus fonciers annuels, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % : vous déclarez 7 800 euros, vous êtes imposé sur 5 460 euros. C’est simple, et c’est intéressant tant que vos charges réelles restent inférieures à 30 % des loyers. Au-delà, le régime réel devient plus favorable : vous déduisez les charges effectives, la taxe foncière, l’assurance, les frais de gestion, les travaux d’entretien et surtout les intérêts d’emprunt. Sur un bien financé à crédit, les intérêts représentent souvent le plus gros poste déductible des dix premières années.
En location meublée, les loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC applique un abattement de 50 %, nettement plus généreux que le micro-foncier. Mais le vrai intérêt du statut de loueur en meublé non professionnel se trouve au régime réel, avec l’amortissement : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bâti et du mobilier, sans avoir dépensé quoi que ce soit cette année-là. Le résultat imposable tombe souvent à zéro pendant une dizaine d’années. Sur l’exemple précédent, la rentabilité nette-nette passe de 2,1 % à près de 4 %, simplement parce que l’impôt disparaît.
Nu ou meublé| Régime | Ce que vous déclarez | Ce qui est déductible | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | 70 % des loyers | Rien de plus, abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers | Petit bien nu, sans crédit ni travaux |
| Foncier réel | Loyers moins charges réelles | Intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion | Bien nu financé à crédit ou avec travaux |
| Micro-BIC meublé | 50 % des loyers | Abattement forfaitaire de 50 % | Meublé aux charges faibles |
| LMNP au réel | Loyers moins charges et amortissements | Charges réelles plus amortissement du bâti et du mobilier | Meublé financé à crédit, sur la durée |
Le meublé n’est pas gratuit pour autant. Il suppose d’équiper le logement, d’accepter une rotation de locataires plus rapide, de tenir une comptabilité et souvent de payer un expert-comptable. Comptez plusieurs centaines d’euros par an. Comparé à l’économie d’impôt, l’arbitrage penche généralement du côté du meublé, mais uniquement si vous tenez la gestion sur la durée.
SCPI : investir dans l’immobilier sans gérer de locataire
Vous achetez des parts, une société gère les immeubles, vous encaissez une quote-part de loyers.
Une société civile de placement immobilier détient un parc de bureaux, de commerces, de locaux d’activité ou de logements, et vous en vendez des parts. Vous devenez propriétaire d’une fraction de l’ensemble, sans jamais rencontrer un locataire. Le ticket d’entrée démarre souvent autour de quelques centaines d’euros, ce qui permet d’investir 5 000 ou 10 000 euros là où un appartement en exige 150 000. La mutualisation change aussi le risque : un local vide sur deux cents n’a pas le même effet qu’un appartement vide sur un.
Les contreparties sont réelles et il faut les regarder en face. Les frais de souscription se situent le plus souvent entre 8 et 12 % du montant investi, ce qui signifie qu’il faut plusieurs années de revenus avant de retrouver sa mise. La revente n’est pas immédiate : elle dépend d’acheteurs en face, et le délai se compte en semaines, parfois en mois, voire davantage si le marché se retourne. Enfin, les revenus distribués sont des revenus fonciers, imposés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un foyer à 30 %, cela ampute la distribution de près de la moitié.
SCPI ou appartement : comment trancher selon votre situation
La question n’est pas de savoir lequel rapporte le plus, mais lequel correspond à ce que vous pouvez porter.
L’appartement gagne sur un point décisif : il s’emprunte facilement. Une banque finance 100 % d’un bien qu’elle peut saisir, beaucoup moins volontiers des parts de société. Si votre objectif est de faire travailler l’argent de la banque pendant vingt ans et de transformer un effort d’épargne modeste en patrimoine, l’appartement reste l’outil le plus efficace. Il suppose en échange du temps, une capacité à gérer un locataire, des travaux et une copropriété, et une exposition totale à une seule ville, un seul immeuble, un seul locataire.
La SCPI gagne sur la simplicité et la divisibilité. Vous investissez le montant que vous voulez, vous pouvez en revendre une partie, et vous n’avez rien à gérer. Elle convient aux épargnants qui ont déjà un patrimoine à faire travailler, à ceux qui n’ont plus la capacité d’emprunt nécessaire, et à ceux qui veulent de l’immobilier sans en subir les contraintes. Beaucoup de patrimoines bien construits contiennent les deux : un ou deux biens en direct financés à crédit, puis des parts pour diversifier sans ajouter de charge de gestion.
Deux façons d’être propriétaire| Critère | Appartement en direct | Parts de SCPI |
|---|---|---|
| Mise de départ | 100 000 € et plus, frais compris | Quelques centaines d’euros |
| Financement à crédit | Facile, jusqu’à 100 % du prix | Possible mais nettement plus rare |
| Temps à y consacrer | Recherche, travaux, locataires, copropriété | Aucun |
| Diversification | Un bien, une ville, un locataire | Des dizaines d’immeubles et de locataires |
| Liquidité | Plusieurs mois de vente, tout ou rien | Revente partielle possible, en semaines ou mois |
| Frais d’entrée | 7 à 8 % de frais de notaire dans l’ancien | 8 à 12 % de frais de souscription |
Les trois erreurs qui ruinent un investissement locatif
Elles ne se voient pas le jour de l’achat. Elles se voient à la troisième déclaration de revenus.
La première erreur consiste à acheter sur le rendement affiché. Un bien annoncé à 9 % se trouve rarement par hasard : il est souvent situé dans une ville qui perd des habitants, dans une copropriété dégradée, ou loué au-dessus du marché à un locataire qui partira. Le rendement élevé rémunère un risque, il ne le supprime pas. Regardez plutôt la tension locative du quartier, le nombre d’annonces concurrentes à ce loyer, et le procès-verbal des trois dernières assemblées générales. Un rendement de 5 % dans une ville qui gagne des habitants vaut mieux qu’un rendement de 9 % dans une ville qui en perd.
La deuxième erreur est de construire son budget sur douze mois de loyer plein. Aucun bien ne se loue douze mois sur douze pendant vingt ans. Entre deux baux, il faut compter la remise en état, l’annonce, les visites, la signature. Si votre projet ne tient que dans l’hypothèse d’une occupation parfaite, il ne tient pas. La troisième erreur, la plus coûteuse, consiste à oublier l’impôt. L’acheteur signe en mars, encaisse ses loyers pendant dix mois, et découvre en septembre de l’année suivante une note qui absorbe la moitié de ce qu’il croyait avoir gagné. Le régime fiscal se choisit avant l’achat, pas après.
Écrivez votre projet sur une feuille avant de visiter : prix maximum frais inclus, loyer prudent, charges réelles, régime fiscal retenu, effort d’épargne mensuel acceptable. Si une visite vous fait sortir de ce cadre, ce n’est pas le cadre qui a tort.
Les chiffres d’abordPar où commencer votre premier investissement locatif
Trois vérifications avant de visiter, et la place du locatif dans le reste de votre patrimoine.
Commencez par votre capacité d’emprunt réelle, pas par les annonces. Elle dépend de vos revenus, de vos crédits en cours et de l’effort d’épargne mensuel que vous acceptez. Vérifiez ensuite que votre épargne disponible couvre les frais de notaire, les travaux immédiats et six mensualités de sécurité. Définissez enfin votre régime fiscal, parce qu’il conditionne le type de bien à chercher : un studio meublé et un trois-pièces nu ne se gèrent pas de la même façon et ne s’imposent pas de la même façon.
L’immobilier locatif n’est qu’une pièce d’un patrimoine. Il est peu liquide, concentré sur un seul actif et fortement fiscalisé, ce qui en fait un bon complément mais un mauvais unique placement. Regardez ce qu’il apporte face aux autres options dans le panorama des placements disponibles, comparez son traitement fiscal à celui de l’assurance vie, et anticipez la transmission, car un bien locatif entre dans l’actif successoral au premier euro, comme l’expliquent les règles de calcul des droits de succession. Pour chiffrer une hypothèse d’ensemble, le simulateur de placement et les analyses de la rubrique immobilier complètent utilement ce calcul.
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