Un mois de vacance tous les trois ans réduit déjà les loyers encaissés de 2,8 % en moyenne annuelle. Ajoutez les charges non récupérables, les travaux, les assurances et la fiscalité : un cash flow locatif présenté comme positif bascule vite dans le rouge.
Le cash flow locatif mesure l’argent réellement gagné ou perdu chaque mois
Par Sylvain Bourdet, ancien agent immobilier devenu bailleur de trois logements.
Le cash flow locatif correspond à la différence entre les loyers encaissés et toutes les sorties d’argent liées au logement. Le calcul doit intégrer le crédit, l’assurance emprunteur, les charges restant au propriétaire, les périodes sans locataire, les travaux et les impôts.
Un loyer de 900 € face à une mensualité de 870 € ne produit pas 30 € de cash flow positif. Le calcul commence seulement à ce stade.
La formule mensuelle complète est la suivante :
Cash flow après impôt = loyers réellement encaissés − mensualité de crédit − assurance emprunteur − charges non récupérables − taxe foncière nette − assurances − frais de gestion − entretien − provision pour vacance − fiscalité.
Le remboursement du capital est bien une sortie de trésorerie. Il entre donc dans le calcul du cash flow, même s’il augmente progressivement votre patrimoine net. À l’inverse, seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers au régime réel.
Le dépôt de garantie n’est pas un revenu. Les provisions pour charges payées par le locataire ne sont pas davantage un gain lorsqu’elles remboursent des dépenses récupérables. Pour juger un projet, partez du loyer hors charges et consultez aussi les critères d’un investissement locatif calculé dans son ensemble.
Les cinq charges oubliées changent directement le résultat mensuel
| Charge oubliée | Méthode de calcul | Exemple mensuel pour 900 € de loyer |
|---|---|---|
| Vacance locative | 1 mois sans loyer tous les 3 ans | 25 € |
| Charges de propriétaire | Taxe foncière nette et copropriété non récupérable | 136,67 € |
| Assurances et gestion | PNO, garantie loyers impayés, gestion éventuelle | 35 € hors gestion déléguée |
| Entretien et travaux | Provision de 5 % du loyer | 45 € |
| Fiscalité | Régime fiscal et tranche marginale d’imposition | 297,36 € au micro-foncier avec une TMI de 30 % |
1. La vacance locative doit être transformée en charge mensuelle
Un logement n’est pas occupé sans interruption pendant vingt ans. Un départ entraîne parfois des travaux, un délai de relocation ou une période creuse. Même lorsque la demande locale est soutenue, inscrire zéro euro de vacance revient à retenir un scénario sans marge.
Pour provisionner un mois vacant tous les trois ans, divisez un loyer mensuel par 36. Avec un loyer de 900 €, la charge moyenne atteint 25 € par mois. Un secteur plus difficile justifie un mois tous les deux ans, soit 37,50 € par mois.
Immobilier & créditInvestissement locatif rentable : 5 calculs à faire avant de signerAjoutez séparément le risque d’impayé si vous ne souscrivez aucune garantie. Une garantie loyers impayés réduit ce risque financier, mais son coût entre alors dans les charges. Un loyer annoncé ne vaut pas un loyer encaissé.
2. Les charges non récupérables restent à la charge du bailleur
Dans une copropriété, une partie des dépenses est récupérable auprès du locataire : eau collective, entretien courant des parties communes ou enlèvement des ordures ménagères. Le reste demeure payé par le propriétaire. C’est notamment le cas de certains honoraires de syndic, de dépenses d’administration et de travaux non récupérables.
Utilisez le dernier décompte annuel de copropriété, pas le montant global des appels de fonds. Séparez la part locative de la part propriétaire. Dans notre cas chiffré, les charges non récupérables atteignent 720 € par an, soit 60 € par mois.
La taxe foncière suit la même logique. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable auprès du locataire, hors frais de gestion. Une taxe foncière de 1 100 €, dont 180 € récupérables, laisse 920 € par an au bailleur, soit 76,67 € par mois.
Les procès-verbaux d’assemblée générale signalent aussi les dépenses futures : toiture, façade, ascenseur, chauffage collectif ou réseau d’évacuation. Une étude de rentabilité locative sérieuse tient compte de ces éléments avant l’achat.
3. Les assurances et frais de gestion s’additionnent vite
L’assurance propriétaire non occupant, dite PNO, protège le bailleur lorsque le logement est vide ou lorsque la responsabilité du propriétaire est engagée. Avec une prime de 150 € par an, retenez 12,50 € par mois.
Une garantie loyers impayés facturée 2,5 % du loyer représente 22,50 € par mois pour un loyer de 900 €. Si vous déléguez la gestion, ajoutez les honoraires calculés sur les sommes encaissées ainsi que les frais de mise en location lors d’un changement de locataire.
Ne cumulez pas automatiquement une assurance contre les impayés et une provision couvrant la totalité du même risque. En revanche, la garantie ne supprime ni la vacance entre deux baux ni les exclusions contractuelles. Les frais bancaires d’un compte dédié et les honoraires comptables rejoignent également le calcul lorsqu’ils existent.
4. L’entretien courant et les gros travaux exigent deux réserves distinctes
Peinture, robinetterie, électroménager en location meublée, chaudière, ballon d’eau chaude et remise en état finissent par générer une facture. Une provision de 5 % des loyers hors charges constitue une base mesurée pour un logement en bon état. Sur 900 € mensuels, elle représente 45 €.
Cette provision ne couvre pas une toiture, un ravalement ou une rénovation énergétique complète. Les gros travaux doivent être chiffrés à part, avec leur calendrier probable. Une quote-part de 9 000 € votée dans quatre ans exige de mettre de côté 187,50 € par mois pendant 48 mois si aucune réserve n’existe déjà.
Les frais d’acquisition ne doivent pas non plus disparaître du raisonnement. Dans l’ancien, les frais de notaire représentent généralement 7 à 8 % du prix. Ils ne constituent pas une charge mensuelle d’exploitation, mais ils augmentent la somme investie et réduisent la rentabilité globale. D’autres postes à contrôler figurent dans la rubrique immobilier et crédit.
5. L’impôt transforme le cash flow avant impôt en résultat réellement disponible
En location nue, le régime micro-foncier applique un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, sous réserve de respecter les conditions du régime. Les 70 % restants sont soumis à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les tranches marginales d’imposition sont de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %. Pour un contribuable situé dans la tranche à 30 %, le taux appliqué au revenu foncier taxable atteint donc 47,2 %, avant prise en compte d’éventuels mécanismes particuliers.
Au régime réel, les intérêts d’emprunt, certaines assurances, les charges de copropriété déductibles, la taxe foncière hors part récupérable et les travaux admis en déduction réduisent le revenu imposable. Le remboursement du capital ne le réduit pas.
En location meublée au micro-BIC, l’abattement forfaitaire est de 50 %. Le régime réel suit une logique comptable différente, avec déduction des charges et amortissements admis. Comparer les régimes fiscaux avant de signer évite de bâtir un cash flow sur un abattement inadapté.
Cas complet : un appartement à 150 000 € loué 900 € par mois
Prenons un appartement ancien acheté 150 000 €. Les frais d’acquisition atteignent 12 000 €, soit 8 %, et les travaux initiaux 8 000 €. L’opération coûte donc 170 000 €. L’acquéreur finance le prix du logement par un emprunt de 150 000 € sur 20 ans au taux nominal de 3,50 %. Les 20 000 € de frais et travaux sont payés avec son apport.
Immobilier & créditRentabilité locative : la formule juste et 5 coûts qui faussent le calculLa mensualité de crédit hors assurance ressort à 869,94 €. L’assurance emprunteur, calculée ici à 0,25 % du capital initial par an, coûte 31,25 € par mois. La sortie totale liée au financement atteint donc 901,19 €.
| Flux mensuel | Montant |
|---|---|
| Loyer hors charges encaissé | + 900,00 € |
| Crédit hors assurance | − 869,94 € |
| Assurance emprunteur | − 31,25 € |
| Vacance locative provisionnée | − 25,00 € |
| Taxe foncière nette | − 76,67 € |
| Copropriété non récupérable | − 60,00 € |
| Assurance PNO | − 12,50 € |
| Garantie loyers impayés | − 22,50 € |
| Entretien courant | − 45,00 € |
| Cash flow avant impôt | − 242,86 € |
Le projet affiche donc un cash flow locatif négatif de 242,86 € par mois avant fiscalité. Le bailleur doit verser cette somme depuis son compte personnel, même si une partie de la mensualité rembourse du capital.
Au micro-foncier, les loyers annuels bruts atteignent 10 800 €. Après l’abattement de 30 %, le revenu taxable est de 7 560 €. Avec une tranche marginale à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l’impôt annuel atteint 3 568,32 €, soit 297,36 € par mois. Le cash flow après impôt tombe à − 540,22 € par mois.
Au régime réel, prenons pour la première année 5 160 € d’intérêts, 375 € d’assurance emprunteur, 920 € de taxe foncière nette, 720 € de copropriété non récupérable, 150 € de PNO, 270 € de garantie et 540 € de travaux d’entretien effectivement payés. Les charges déductibles retenues atteignent 8 135 €. Le revenu taxable descend à 2 665 €. À 47,2 %, l’impôt ressort à 1 257,88 € par an, soit 104,82 € par mois. Le cash flow après impôt atteint alors − 347,68 € par mois.
La comparaison des deux régimes réduit ici l’effort mensuel de 192,54 €, sans rendre l’opération positive. Les hypothèses doivent être confrontées à d’autres placements via un comparateur de placements, en tenant compte du risque, de la liquidité et de la durée d’immobilisation.
Un calcul fiable repose sur les documents, pas sur l’annonce immobilière
Avant de faire une offre, rassemblez les données sur trois années lorsque les documents existent. Une seule année masque facilement une dépense exceptionnelle ou une vacance récente.
- Relevez le loyer hors charges réellement pratiqué, et non le loyer espéré.
- Contrôlez les trois derniers décomptes de copropriété et la part non récupérable.
- Lisez les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux.
- Demandez le dernier avis de taxe foncière et retranchez uniquement la part récupérable.
- Calculez le crédit avec l’assurance emprunteur et les frais bancaires.
- Provisionnez la vacance et l’entretien chaque mois, même sans dépense immédiate.
- Simulez la fiscalité au micro et au réel avec votre tranche marginale.
Testez enfin un scénario dégradé : un mois sans locataire, 1 500 € de travaux et 10 % de baisse temporaire du loyer encaissé. Si ce scénario met votre trésorerie en difficulté, le financement est trop tendu. Un cash flow négatif n’interdit pas un achat, mais son montant doit être assumé dès la signature et couvert par une épargne disponible.
Les chiffres de rendement observés dans le passé ne préjugent pas des rendements futurs.
Information générale, pas un conseil en investissement personnalisé.
