Un appartement ancien affiché 320 000 € revient près de 344 000 € avec 7,5 % de frais d’acquisition, avant même le coût du crédit. Pour investir en couple sans transformer un écart d’apport en conflit futur, cinq décisions doivent être prises avant la signature.
Investir en couple : ce qu’il faut retenir
Le cas est fréquent. Vous achetez un logement ancien à 320 000 €. Les frais de notaire représentent généralement 7 à 8 % dans l’ancien. Avec une hypothèse de 7,5 %, le coût total atteint 344 000 €. L’un apporte 60 000 €, l’autre 24 000 €, puis vous empruntez ensemble 260 000 €.
Si le crédit est remboursé à parts égales, le premier finance 190 000 € au total et le second 154 000 €. Les quotes-parts économiques sont donc de 55,23 % et 44,77 %. Inscrire 50 % chacun dans l’acte ne reflète pas le financement réel. L’écart représente 18 000 € au détriment de celui qui a versé le plus.
La quote-part inscrite dans l’acte authentique commande le partage du prix lors de la revente. Elle ne se corrige pas automatiquement parce qu’un relevé bancaire prouve un apport supérieur. Une créance entre les propriétaires reste parfois défendable, mais elle exige des preuves et ouvre la voie au contentieux.
La propriété d’un bien immobilier se lit dans l’acte, pas dans le compte joint utilisé pour payer les mensualités.
Pour investir en couple, faites inscrire les pourcentages correspondant au financement prévu. Si vous souhaitez malgré tout posséder à 50/50, formalisez l’écart d’apport par une reconnaissance de dette ou assumez une donation déclarée. Un virement informel n’offre aucune sécurité.
Le régime matrimonial modifie la propriété
| Situation du couple | Règle de propriété | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Mariage sous communauté légale | Le bien acquis pendant le mariage entre en principe dans la communauté | Un apport provenant d’un bien propre doit faire l’objet d’une déclaration d’emploi ou de remploi dans l’acte |
| Mariage sous séparation de biens | Chacun possède la quote-part indiquée dans l’acte | Les pourcentages doivent suivre les apports et le remboursement du prêt |
| PACS sous séparation des patrimoines | Le bien est détenu en indivision selon les quotes-parts inscrites | Le partenaire pacsé n’est pas héritier sans testament |
| Concubinage | Chacun détient sa quote-part en indivision | Le concubin survivant n’a aucun droit successoral automatique |
Les couples mariés sous le régime légal doivent aussi identifier l’origine de l’apport. Si 60 000 € proviennent d’une succession, une clause de remploi préserve le caractère propre de cette somme. Sans cette mention, les comptes lors d’une séparation ou d’un décès deviennent plus complexes.
L’âge, la présence d’enfants et l’horizon de détention modifient également la structure pertinente. La grille pour investir selon son âge aide à distinguer un achat de résidence principale d’un projet locatif ou patrimonial.
Décision 2 : utiliser le compte joint comme outil, jamais comme preuve de propriété
Le compte joint facilite le paiement du crédit, des charges de copropriété, de la taxe foncière et des travaux. Chacun l’alimente par un virement mensuel. Son fonctionnement doit cependant être écrit entre vous : versement à parts égales ou proportionnel aux revenus, dépenses autorisées et montant minimal de trésorerie.
Investir selon sa situationInvestir quand on est fonctionnaire : 5 stratégies d’investissement adaptées au salaire stable d’u…Un compte joint entraîne une solidarité entre cotitulaires. Chacun réalise seul les opérations courantes et répond du découvert. Une dépense engagée par l’un affecte donc les deux. Conservez chacun un compte individuel pour les dépenses personnelles, l’épargne constituée avant l’union et les sommes reçues par donation ou succession.
- Le compte joint reçoit les contributions destinées aux dépenses communes.
- Les comptes individuels conservent les actifs et les dépenses personnels.
- Un relevé annuel récapitule les apports, remboursements anticipés et gros travaux.
- Tout versement exceptionnel précise par écrit s’il s’agit d’un prêt, d’une donation ou d’une contribution définitive.
Les livrets réglementés, le PEA, le PER et les contrats d’assurance vie sont individuels. Ils ne s’ouvrent pas à deux. Au 1er août 2026, les plafonds et taux réglementés fournis pour organiser la trésorerie du couple sont les suivants :
| Produit | Plafond par personne | Taux au 1er août 2026 | Capacité pour deux |
|---|---|---|---|
| Livret A | 22 950 € | 1,70 % | 45 900 € |
| LDDS | 12 000 € | 1,70 % | 24 000 € |
| LEP | 10 000 € | 2,70 % | 20 000 € si les deux sont éligibles |
| Livret jeune | 1 600 € | 2,00 % | Réservé aux personnes ayant l’âge requis |
| PEL ouvert en 2026 | 61 200 € | 1,75 % | 122 400 € |
Ces plafonds concernent les versements, hors intérêts capitalisés. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Décision 3 : répartir le crédit et l’assurance selon le risque réel
Reprenons le financement de 260 000 € sur 20 ans au taux fixe de 3,50 %, hors assurance. La mensualité ressort à environ 1 508 €. Sur 240 échéances, le couple rembourse environ 361 920 €, dont 101 920 € d’intérêts. Avec un partage égal, chacun verse 754 € par mois.
Ce calcul constitue un cas chiffré complet : 260 000 € empruntés, 20 ans, 3,50 %, 1 508 € par mois. L’assurance emprunteur et les frais de garantie s’ajoutent. Vous pouvez confronter cette charge à votre épargne disponible avec un simulateur de placement et d’effort d’épargne.
Être coemprunteurs rend généralement les deux signataires solidaires. Si l’un cesse de payer, le prêteur réclame la totalité de la mensualité à l’autre. Une séparation ne met pas fin au contrat. Trois sorties existent : vendre le bien et solder le prêt, faire racheter le crédit par celui qui conserve le logement, ou obtenir une désolidarisation acceptée par le prêteur.
La quotité d’assurance ne doit pas être choisie mécaniquement
Une couverture à 50/50 rembourse la moitié du capital restant dû au décès de l’un. Le survivant conserve l’autre moitié. Une couverture à 100/100 rembourse la totalité au premier décès couvert, mais son coût est plus élevé. Avec des revenus très déséquilibrés, une répartition 70/30 ou 80/20 protège davantage contre la disparition du revenu principal.
La bonne lecture consiste à mesurer la mensualité restant à la charge du survivant. Sur une échéance de 1 508 €, une assurance à 50 % laisse environ 754 € à payer après le décès couvert d’un emprunteur. Vérifiez aussi les garanties incapacité, invalidité, perte totale et irréversible d’autonomie, ainsi que les exclusions.
Décision 4 : séparer les enveloppes et organiser les souscriptions croisées
Investir ensemble ne signifie pas tout mettre sur un même support. Un PEA est individuel et son plafond de versements est de 150 000 €. Un couple peut donc verser jusqu’à 300 000 € sur deux PEA. Le plafond du PEA-PME est de 225 000 €, avec une limite globale entre PEA et PEA-PME à respecter pour chaque titulaire.
Le PER est également individuel. Les versements volontaires sont déductibles dans la limite du plafond fiscal disponible, fondé notamment sur 10 % des revenus professionnels avec un plancher de 4 637 €. La déduction devient plus utile lorsque le titulaire relève d’une tranche marginale à 30 %, 41 % ou 45 % que lorsqu’il est imposé à 0 % ou 11 %. Les règles de sortie, détaillées dans la présentation du plan d’épargne retraite, doivent être examinées avant de bloquer l’épargne.
Les souscriptions croisées en assurance vie consistent à ouvrir deux contrats distincts. Chacun est souscripteur et assuré de son propre contrat, puis désigne l’autre comme bénéficiaire. Cette organisation conserve une propriété claire des capitaux et protège le partenaire au décès.
- Contrat A : vous êtes souscripteur et assuré, votre conjoint ou partenaire est bénéficiaire.
- Contrat B : votre conjoint ou partenaire est souscripteur et assuré, vous êtes bénéficiaire.
- La clause bénéficiaire prévoit des bénéficiaires de second rang si le partenaire décède avant l’assuré.
Après huit ans, l’abattement annuel sur les gains retirés est de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple, puis le taux de 7,5 % s’applique dans les limites fiscales prévues. Avant 70 ans, les capitaux décès bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Après 70 ans, l’abattement porte sur 30 500 € de primes, tous bénéficiaires et contrats confondus.
La souscription croisée ne remplace ni un testament ni une analyse du régime matrimonial. Elle complète le dispositif. Pour examiner les choix propres au mariage, au PACS, au concubinage ou à une famille recomposée, consultez les contenus classés selon votre situation familiale.
Décision 5 : écrire la règle de sortie avant le premier versement
La séparation, le décès ou le besoin de liquidités ne doivent pas être traités une fois le conflit installé. Une convention d’indivision fixe la gestion du bien, la répartition des charges, les modalités d’occupation et la procédure de rachat d’une quote-part. Elle précise aussi le traitement des travaux financés par un seul propriétaire.
Investir selon sa situation5 placements pour investir pour ses enfants selon l’âge, le risque et la fiscalitéPour un rachat, retenez une méthode claire : valeur du bien estimée à la date de sortie, moins le capital restant dû, puis application des quotes-parts de propriété. Si le logement vaut 380 000 € et que le capital restant dû atteint 220 000 €, l’actif net est de 160 000 €. Avec des droits de 55,23 % et 44,77 %, les valeurs théoriques sont de 88 368 € et 71 632 €, avant frais, indemnités ou créances entre indivisaires.
La transmission doit également être anticipée. Entre parent et enfant, l’abattement sur les donations et successions est de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans. Le don familial de sommes d’argent ajoute 31 865 € lorsque ses conditions sont remplies. Ces abattements ne protègent pas automatiquement un concubin.
Le conjoint marié survivant est exonéré de droits de succession. Le partenaire de PACS bénéficie aussi de cette exonération, mais il doit être désigné par testament pour hériter. Un concubin non pacsé n’est pas héritier et subit une fiscalité successorale de 60 % après le faible abattement légal. Dans cette configuration, la clause bénéficiaire d’assurance vie, le testament et la quote-part inscrite dans l’acte forment le socle de protection.
Les documents à préparer avant la signature
- Un tableau indiquant l’apport initial de chacun et l’origine des fonds.
- La quote-part de propriété retenue dans l’acte d’acquisition.
- Le plan de remboursement du crédit et les quotités d’assurance.
- La convention encadrant les dépenses, travaux et remboursements anticipés.
- Les clauses bénéficiaires, le testament si nécessaire et la méthode de valorisation en cas de sortie.
Margaux Delcourt, ancienne conseillère en gestion de patrimoine pendant douze ans.
Information générale, pas un conseil en investissement personnalisé.
