À partir de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026, vous entrez dans le champ de l’IFI. Le barème IFI comprend cinq tranches taxées de 0,50 % à 1,50 %, avec une décote réservée aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros.
Le barème IFI 2026 compte cinq tranches taxées
L’impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Ce seuil détermine l’entrée dans l’IFI. Une fois franchi, le calcul commence toutefois à 800 000 €.
Le barème IFI 2026 est progressif. Seule la fraction du patrimoine comprise dans chaque tranche supporte le taux correspondant. Un patrimoine de 2 millions d’euros n’est donc pas imposé intégralement à 0,70 %.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux d’IFI |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le seuil de déclaration est fixé à 1 300 000 €, mais la fraction comprise entre 800 000 € et 1 300 000 € devient imposable dès que ce seuil est dépassé.
À titre d’exemple, un patrimoine net taxable de 2 000 000 € produit un IFI brut de 7 400 €. Le calcul porte sur 500 000 € à 0,50 %, soit 2 500 €, puis sur 700 000 € à 0,70 %, soit 4 900 €. La somme des deux tranches donne 7 400 €.
Comment calculer la décote IFI entre 1,3 et 1,4 million d’euros ?
Un mécanisme de décote réduit l’effet de seuil pour les patrimoines immobiliers nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Au-delà de 1,4 million d’euros, aucune décote ne s’applique.
La formule est la suivante : 17 500 € − 1,25 % du patrimoine net taxable. Le montant obtenu vient en déduction de l’IFI calculé avec le barème progressif.
| Patrimoine net taxable | IFI avant décote | Décote | IFI après décote |
|---|---|---|---|
| 1 300 000 € | 2 500 € | 1 250 € | 1 250 € |
| 1 350 000 € | 2 850 € | 625 € | 2 225 € |
| 1 400 000 € | 3 200 € | 0 € | 3 200 € |
Exemple de calcul de l’IFI sur 1 350 000 €
Vous détenez un patrimoine immobilier net taxable de 1 350 000 € au 1er janvier 2026. La tranche située entre 800 000 € et 1 300 000 € représente 500 000 €. Elle génère 2 500 € d’impôt à 0,50 %. Les 50 000 € suivants sont taxés à 0,70 %, soit 350 €.
L’IFI brut atteint donc 2 850 €. La décote est égale à 17 500 € − 16 875 €, soit 625 €. Votre IFI après décote s’élève à 2 225 €, avant éventuel plafonnement ou réduction applicable.
Quels biens entrent dans le patrimoine taxable à l’IFI ?
Le calcul part de la valeur vénale des biens et droits immobiliers détenus au 1er janvier 2026. La valeur vénale correspond au prix auquel le bien aurait raisonnablement été vendu à cette date, compte tenu de son emplacement, de son état, de sa surface, de son occupation et des ventes comparables.
Les principaux actifs à déclarer sont :
- la résidence principale, après un abattement de 30 % lorsqu’elle est détenue directement ;
- les résidences secondaires et logements vacants ;
- les immeubles locatifs, loués nus ou meublés ;
- les terrains, garages, caves et dépendances ;
- les parts de sociétés civiles immobilières ;
- la fraction immobilière taxable des placements collectifs et sociétés non cotées ;
- les unités de compte immobilières détenues dans un contrat d’assurance vie rachetable, à hauteur de leur fraction représentative d’actifs immobiliers.
Les liquidités, livrets, actions, obligations et fonds en euros d’une assurance vie ne sont pas imposables à l’IFI. Pour distinguer la fiscalité du contrat de celle de ses supports immobiliers, le détail figure dans le dossier consacré à la fiscalité de l’assurance vie.
Impôts & transmissionL’abattement de 100 000 € sur une succession parent-enfant expliqué en 5 règlesLes biens immobiliers affectés à une activité professionnelle bénéficient d’une exonération lorsque les conditions légales sont réunies. La simple location d’un logement ne suffit pas à créer un actif professionnel exonéré. En location meublée, des critères d’activité, de recettes et de revenus doivent notamment être respectés.
Résidence principale
Une résidence principale estimée à 1 000 000 € est retenue pour 700 000 € après l’abattement de 30 %. Cette réduction s’applique à la résidence effectivement occupée au 1er janvier. Elle ne concerne ni une résidence secondaire ni un logement destiné à devenir votre résidence principale plus tard dans l’année.
L’abattement n’est pas automatiquement applicable lorsque le logement est détenu par l’intermédiaire d’une société civile. La valeur des parts doit alors être calculée à partir de l’actif immobilier net de la société, en tenant compte des règles propres aux titres non cotés.
Usufruit et nue-propriété : qui déclare le bien ?
En principe, l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne l’intègre pas dans son assiette IFI. La règle change dans certains démembrements prévus par la loi, notamment lorsque l’usufruit résulte d’une succession et non d’une donation entre vifs. La valeur est alors répartie entre usufruitier et nu-propriétaire à partir du barème fiscal lié à l’âge.
Une transmission modifie donc à la fois les droits futurs et l’assiette patrimoniale. Les règles civiles et fiscales sont détaillées dans la page sur les droits de succession et dans la rubrique impôts et transmission.
Quelles dettes sont déductibles de l’IFI 2026 ?
Vous déduisez les dettes existantes au 1er janvier 2026 lorsqu’elles sont personnellement supportées par un membre du foyer fiscal et directement liées à un actif taxable. La dette doit être réelle, justifiable et non déjà intégrée dans la valeur des parts d’une société.
Sont notamment déductibles :
- le capital restant dû d’un crédit immobilier amortissable ;
- les dépenses d’acquisition, de construction, d’agrandissement ou d’amélioration restant à payer ;
- les dépenses de réparation et d’entretien dues au 1er janvier ;
- la taxe foncière correspondant aux biens imposables, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- l’IFI lui-même, après calcul spécifique de sa fraction déductible.
Pour un prêt amortissable, vous retenez le capital restant dû, pas le montant initial du crédit ni la somme des mensualités futures. Pour un prêt in fine, la dette déductible diminue chaque année de manière linéaire sur la durée totale du financement, même si le capital n’est remboursé contractuellement qu’à l’échéance.
Lorsque la valeur brute des actifs taxables dépasse 5 millions d’euros et que les dettes excèdent 60 % de cette valeur, la fraction de dette supérieure à 60 % n’est déductible qu’à hauteur de 50 %. Cette limitation ne s’applique pas si vous démontrez que les dettes ne poursuivent pas un objectif principalement fiscal.
Cas complet
Prenons un foyer qui détient au 1er janvier 2026 une résidence principale estimée à 1 200 000 €, un appartement locatif de 700 000 € et des parts immobilières dont la fraction taxable atteint 150 000 €. Il possède aussi 200 000 € de liquidités et 150 000 € sur un fonds en euros. Ces deux derniers montants restent hors IFI.
La résidence principale est retenue pour 840 000 € après l’abattement de 30 %. Les actifs taxables totalisent donc 1 690 000 € : 840 000 € + 700 000 € + 150 000 €.
La résidence a été financée par un emprunt de 300 000 € sur 20 ans au taux fixe de 2,40 %. Après cinq ans, soit 60 mensualités d’environ 1 575 €, le capital restant dû ressort à environ 237 900 €. Le logement locatif présente par ailleurs un capital restant dû de 120 000 €. Les dettes déductibles atteignent 357 900 €.
L’assiette nette taxable est donc de 1 690 000 € − 357 900 €, soit 1 332 100 €. L’IFI brut s’établit à 2 724,70 € : 2 500 € sur la tranche à 0,50 %, puis 224,70 € sur les 32 100 € taxés à 0,70 %.
La décote atteint 848,75 € : 17 500 € − 1,25 % de 1 332 100 €. Après déduction et arrondi à l’euro, l’IFI dû est de 1 876 €. Cet exemple réunit la valeur des biens, la durée et le taux du crédit, le capital restant dû et le calcul par tranches.
Quel foyer fiscal doit déclarer l’IFI ?
L’IFI est calculé au niveau du foyer. Les couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage notoire additionnent leurs patrimoines immobiliers taxables. Les biens des enfants mineurs dont les parents administrent légalement le patrimoine sont également retenus.
Impôts & transmissionBarème des droits de succession : taux et abattements selon le lien familialLes enfants majeurs déclarent leur propre patrimoine immobilier, même lorsqu’ils restent rattachés au foyer de leurs parents pour l’impôt sur le revenu. L’IFI ne reprend donc pas automatiquement la composition du foyer utilisée pour calculer l’impôt sur le revenu.
Avant une déclaration portant sur plusieurs biens, sociétés ou démembrements, un bilan patrimonial permet de recenser les valeurs, les dettes et les justificatifs à conserver.
Déclaration, plafonnement et paiement de l’IFI 2026
Le patrimoine est déclaré avec la déclaration annuelle de revenus, au moyen de l’annexe dédiée à l’IFI. Vous devez détailler les biens, leur valeur brute, les exonérations, les abattements et les dettes déductibles. Les justificatifs ne sont pas joints spontanément, mais ils doivent être conservés en cas de contrôle.
Le plafonnement limite le total formé par l’IFI et les impôts dus en France et à l’étranger sur les revenus de l’année précédente à 75 % de ces revenus. L’excédent vient réduire l’IFI. Ce mécanisme ne supprime pas la déclaration du patrimoine et ne s’applique pas aux non-résidents.
Une sous-évaluation manifeste expose à un rappel d’impôt, aux intérêts de retard et, selon les circonstances, à une majoration. Pour les actifs immobiliers difficiles à évaluer, conservez les références de ventes comparables, les expertises, les décotes d’occupation et les documents transmis par les sociétés détenant de l’immobilier.
Information générale, pas un conseil en investissement personnalisé.
